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고가주택 양도소득세는 1세대1주택의 양도라도 12억원을 초과하는 양도소득금액에 대하여 양도소득세 납부의무가 있습니다. 주택을 장기간 보유하면서 거주까지 했다면 최고 80%의 장기보유공제가 가능하기 때문에 양도차익이 크더라도 부담세액은 크게 많지는 않을 것으로 생각합니다. 이 글에서는 고가주택의 정의와 양도소득세가 과세되는 양도소득 계산방법에 대하여 알아보겠습니다.
고가주택이란?
소득세법에서 고가주택이란 주택 및 이와 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 말합니다.
이 경우 재건축아파트의 조합원의 입주권 양도도 포함되지만, 이 때 실지거래가액을 판단할 때 양도일 이후 납입기일이 도래하는 추가 청산금액은 포함하지 않고 계산합니다.
겸용주택의 경우
주택과 상가 등 겸용주택의 1세대1주택 판정 시 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 이외의 부분을 포함한 전체 건물 등의 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판단합니다.
겸용주택의 경우 양도소득금액을 계산할 때 주택분과 주택 이외의 부분을 구분하여 양도차익과 장기보유특별공제액을 계산하도록 하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
공동소유의 경우
공동소유하는 주택의 경우에는 그 소유지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 매매금액이 12억원을 초과하지에 따라 판단합니다.
부담부 증여의 경우
주택을 부담부 증여하는 경우 수증자가 인수하는 채무액이 12억원 이하에 해당되더라도 전체의 주택가액[채무액 × (증여가액 ÷ 채무액)]이 12억원을 초과하면 고가주택으로 봅니다.
참고로 양도가액 12억원 기준은 21. 12. 8. 이후 부터 적용하고 있으며, 그 직전에는 실거래가액 9억원으로 되어 있었습니다.
고가주택 양도소득세 중 과세되는 양도소득 계산 방법
1세대1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 고가주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지만, 양도소득 전체 금액에 대하여 과세하는 것이 아니라 고가주택 기준금액인 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 과세합니다.
고가주택에 대한 양도소득세를 계산하려면 먼저 전체 양도금액을 기준으로 양도차익을 계산한 다음 과세되는 고가주택의 양도차익을 계산합니다.
전체 양도금액에 대한 양도차익 계산
고가주택 양도에 따른 전체 양도금액에 대하여 양도차익을 계산합니다. 양도차익은 양도가액에서 필요경비(취득가액 등)을 차감하여 계산합니다.
양도차익 = 양도가액 – 필요경비(취득가액 등)
양도소득금액은 전체 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하여 계산합니다. 1세대1주택 양도에 따른 장기보유특별공제금액을 계산할 때는 당연히 주택 총 보유기간과 총 거주기간에 따라 최고 80%까지 공제가 되니 참고하시기 바랍니다.
양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
과세되는 고가주택의 양도차익 계산
위에서 계산한 전체 양도차익을 가지고 양도가액 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익을 계산하여 이 부분에 대해서만 양도소득세를 부담한다고 보시면 됩니다. 따라서 1세대1주택을 보유하다가 양도할 때 주택전체의 매매금액이 12억원까지는 양도소득세 부담이 없다고 보시면 되겠습니다.
과세되는 고가주택의 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 – 12억원) / 양도가액
과세되는 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액 계산
고가주택에 적용할 장기보유특별공제액 계산도 전체 양도금액과 보유기간 및 거주기간을 가지고 장기보유특별공제금액을 계산한 다음 과세되는 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액을 아래와 같이 계산합니다.
과세되는 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액 계산 = 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 – 12억원) / 양도가액
고가주택 양도소득세에 대한 글을 마치며
소도권의 경우 많은 아파트 매매가액이 12억원을 초과하고 있다고 합니다. 1세대1주택을 거주의 목적으로 장기간 거주하고 있는데도 거래가액이 급상승하여 양도소득세가 부담이 되는 경우도 있겠습니다.
그래도 세법에서는 1세대1주택 보유자가 장기간 거주하다가 양도한 경우 최고 80% 의 장기보유공제 금액을 계산하여 양도소득금액을 계산할 때 공제할 수 있도록 세법을 보완하고 있으니 그나마 다행이라고 생각합니다.
수도권 아파트 가격이 요즘도 계속 상승하고 있으니 서민들의 내집 갖기가 상당히 어려워지는 것도 사실입니다. 어떻게 큰 가격 부담없이 내가 거주할 집을 마련할 수 있는 세상이 오기나 할까요? 끝.