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소규모 주택임대소득에 대해서는 소득세를 비과세 하거나 분리과세를 선택하여 소득세를 절세할 수 있습니다. 이 글에서는 소득세를 절세할 수 이쓴 소규모 주택의 정의와 소득세를 절세할 수 있는 요건과 절세방법에 대하여 알아보겠습니다.
소규모 주택의 범위
소규모 주택이란 주거의 용도로만 쓸 수 있는 건물 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡(약 12.1평)이하인 주택으로서 해당 연도의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말합니다.
여기서 면적기준은 2018년 귀속까지는 60㎡이하 면적까지 인정했는데요, 2019년부터 현재의 면적으로 강화되었습니다. 이 때 면적기준 뿐만 아니라 기준시가도 2018년 귀속까지는 3억원 이하인 주택까지 인정을 했었습니다.
소규모 주택임대소득 세부담 완화
정부에서는 민간임대주택의 공급을 활성화 하면서 서민과 중산층의 주거안정을 위한 정책적 목적으로 소규모 주택을 임대하고 받은 소득에 대해서는 소득세 부담을 완화하고 있습니다.
비과세
소규모 주택임대에서 발생한 1년간의 수입금액이 2천만원 이하의 주택임대사업자의 경우 2014년~2018년까지 발생한 각 연도의 소득분에 대해서는 비과세하여 아예 소득세 부담이 없도록 하였습니다.
이 때에는 소규모 주택임대 소득에 대한 소득세 부담이 없었기 때문에 소득세 신고를 하지 않더라도 불이익이 전혀 없었던 시대였습니다.
분리과세 선택
2019년 이후 발생한 소규모 주택임대 소득에 대해서는 납세자의 선택에 따라 종합과세와 분리과세하여 소득세 신고가 가능하도록 관련 법규정이 변경되었습니다.
따라서 2019년 이후 소규모 주택임대 소득에 대해서는 납세자가 선택할 수 있도록 되어 있기 때문에 어떤 방법으로 소득세를 신고하는 것이 본인에게 유리한지 선택이 쉽지는 않습니다.
종합과세와 분리과세 방법에 의한 소득세 부담세액을 각각 계산해 봐야 알수 있어 납세자 입장에서는 조금 번거러워 졌답니다.
종합과세와 분리과세
소득세법에서 규정하고 있는 종합과세 방법은 개인이 1년동안 발생한 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득을 모두 합산하여 종합소득금액을 계산한 다음 소득공제 후 소득세 세율을 적용하여 소득세를 계산하는 방법을 말합니다.
분리과세소득은 타 소득은 합산하지 않고 당해 소득에 대해서만 소득금액을 계산하고 소득공제를 적용한 후 소득세 세율을 적용하여 계산하는 방법입니다.
이렇게 2가지만 단순하게 비교한다면 분리과세 방법이 유리하겠지만, 소규모 주택임대소득에 대한 분리과세 방법을 살펴보면 단순하게 비교되지는 않습니다.
분리과세 방법
주택임대소득에 대한 사업소득금액 계산
분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액을 계산할 때 총수입금액에서 필요경비를 차감하여 계산합니다. 이때 필요경비는 총수입금액의 50%를 필요경비로 인정합니다.
다만, 주택임대업으로 등록한 사업자의 경우 필요경비를 60%로 인정합니다.
이 필요경비 인정율은 필요경비로 지출된 법정증빙이 없어도 무조건 인정하여 계산하면 됩니다.
기본공제 추가
당해여도 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 기본공제로 200만원을 추가로 공제하여 소득금액을 계산합니다.
다만, 주택임대업으로 등록하 사업자의 경우 추가로 공제하는 기본공제금액은 400만원으로 하여 차감하면 됩니다.
종합소득 결정세액 계산
분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 아래 2가지 세액 중 본인에게 유리한 방법을 선택하여 적용합니다.
- 소득세법 제14조 제3항 제7호를 적용하기 전의 종합소득 결정세액
- 다음 2가지 세액을 더한 금액
① 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 14% 세율을 곱하여 산출한 금액
② 위 ‘①’ 외의 종합소득 결정세액
결손금과 이월결손금의 공제 여부
주택임대소득에서 발생한 결손금과 이월결손금은 근로소득금액 등 본인의 다른 종합소득금액에서 공제가 가능합니다.
여기서 결손금이란 당해연도 종합소득금액을 계산했는데 소득금액이 ‘-‘인 경우를 말하고, 이월결손금으로 당해연도 이전 과세연도에서 발생한 결손금이 다음연도로 이월되어 넘어온 금액을 말합니다.
마치며
소규모 주택을 임대하여 소득이 발생한 경우 소득세법에서 세부담 완화를 위하여 2019년 이후 소득분부터는 분리과세와 종합과세 중 본인에게 유리한 방법을 선택하여 소득세 신고가 가능하도록 규정하고 있습니다.
결국 비교과세를 해 보려면 종합과세와 분리과세에 의한 소득세 부담세액을 계산해 봐야 알 수 있는데요, 비교해 보는 방법이 크게 어렵지 않으니 소득세를 절세하기 위한 땀방울이라고 생각하시고 활용해 보았으면 좋겠습니다. 끝.