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1세대1주택 2년 보유기간은 양도소득세 감면을 위한 최소한의 보유기간입니다. 1세대가 1주택을 2년간 보유하다가 양도했을 경우 양도소득세가 비과세되는 법률의 규정이 있지요. 여기서는 2년간 보유하는 경우의 수 10가지의 유형에 대하여 자세히 알아보겠습니다.
1세대1주택 비과세란?
1세대가 양도일 현재 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 경우로서 미등기주택이나 고가주택이 아닌 당해주택의 보유기간이 2년 이상인 것과 그 주택에 부수되는 토지로서 건물의 정착면적의 5배 이내의 토지를 양도하는 것에 대하여 양도소득세를 과세하지 않겠다는 것을 1세대1주택 비과세라고 합니다.
이때 주택이란 등기부등본 등 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말합니다. 즉 공부상에는 점포로 되어있다고 하더라도 그 건물의 실질적인 사용 용도가 주택으로 사용하고 있다면 주택으로 볼수 있다는 것입니다.
여기서 ‘공부’라 함은 관공서에서 작성·비치하고 있는 장부로서, 부동산 등기부, 토지대장, 건축물 관리대장, 주민등록표등본 등을 말합니다.
1세대1주택 2년 보유기간 계산 방법
원칙
당해 부동산의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 2년을 계산합니다. 여기서 취득일이란 일반적으로 대금청산한 날을 말합니다. 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기 또는 등록접수일 또느 명의개서일을 말하고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 먼저한 경우에는 등기접수일을 취득일로 봅니다.
양도시기는 위 취득시기와 같다고 보시면 됩니다. 더욱 더 다양한 경우의 취득일이나 양도일이 발생할 수 있는데 이러한 경우는 소득세법의 규정을 참조하시기 바랍니다.
본등기 전 가등기한 기간이 있는 경우
부동산 등을 취득할 때 본등기를 하기 전에 가등기를 한 기간이 있는 경우 그 가등기한 기간은 보유기간으로 계산하지 않습니다. 여기서 가등기란 본등기를 할 법적인 요건이 충분히 갖추어지지 못한 경우 임시로 등기부에 올려두는 등기를 말합니다. 가등기의 종류는 목적에 따라 달라지는데 가등기에 대한 내용은 다른 법률 서적 등을 참조하시기 바랍니다.
동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우
주민등록상 동일한 세대원간에 소유권 변동이 있는 경우에는 세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유 여부를 판단합니다.
주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도한 경우
주택을 배우자에게 증여등기한 후 그 배우자가 당해 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 2년 이상 보유 여부를 계산합니다.
이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도한 경우
이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우에는 배우자의 보유기간만으로 보유기간을 계산합니다.
재산분할청구권으로 취득한 경우
이 경우에는 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 주택의 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산합니다.
증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여받은 1주택을 이혼 후에 양도하는 경우에느 증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다.
주택을 상속받은 경우
주택을 상속받은 경우에는 피상속인의 사망일부터 계산합니다. 다만, 같은 세대원이던 피상속인으로 부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산합니다.
거주 또는 보유 중에 멸실되어 재건축한 경우
이 때에는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 모두 합산하여 계산합니다. 이 경우 20세대 미만의 임의재건축 공사기간은 포함하지 않습니다.
이 경우 재건축하면서 주택면적이 증가한 경우에도 보유기간 계산과는 관계 없습니다. 그러나 부수토지 면적이 증가한 경우에는 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 받을 수 있습니다.
재개발·재건축된 경우
보유하고 있던 주택이 “도시및주거환경정비법”에 의하여 재개발·재건축으로 완공된 경우에는 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 모두 통산하여 계산합니다. 즉 재개발 또는 재건축 공사기간을 보유기간으로 본다는 것입니다.
글을 마치며
1세대1주택 2년 보유기간을 계산할 때 경우의 수를 따져 보니 상당히 어려워 보입니다. 하지만 양도소득세 절세를 위해서는 본인의 사정에 맞는 경우를 차근 차근 따져보아야 나중에 후회하지 않습니다. 최소한 법에서 정하고 있는 2년 보유기간을 정확하게 해석하고 난 후 비과세 신고를 해야 정확하게 절세를 한 것이 됩니다.
그리고 2년 보유기간의 해석이 조금 애매하다고 생각될 때에는 본인이 그 기간을 조정할 수 있다면 조금 넉넉하게 기간을 조정하여 양도하는 지혜도 필요할 때가 있습니다.
양도소득세의 경우 양도차익이 많이 발생할 경우 1세대1주택 2년 보유기간 여부에 따라 부담해야 하는 세금에 차이가 클 수 있으니 법 해석에 자신이 없으시다면 주위에 있는 전문가를 활용하시기 바랍니다.
끝.