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미등기 양도시 받을 수 있는 불이익이 있습니다. 부동산을 취득한자가 어떤 이유로 등기를 하지 않고 있다가 양도하면 소득세법상 불이익을 받게 됩니다. 대부분의 미등기 양도를 하시는 분들은 부동산 취득 등기를 하지 않으면 미등기 양도 사실을 과세당국이 파악할 수 없을 것이라고 생각하면서 하는 행동입니다. 이 글에서는 부동산을 사실상 취득하면서도 등기를 하지 않고 양도하는 경우 발생할 수 있는 세법상 불이익 3가지에 대하여 알아보겠습니다.
미등기란?
사전적 의미의 미등기란 ‘아직 등기를 하지 않음’을 말합니다. 부동산 거래에서 미등기란 부동산을 실질적으로 양수도 하면서 양수한 자가 자기 이름으로 등기를 하지 않은 부동산을 일컫습니다. 부동산을 미등기한 경우는 여러가지가 있겠지만, 저의 경험으로 봤을 때 부동산 투기를 위하여 가격 상승장에서 자주 일어나고 있습니다.
즉 가격이 갑자기 상승하고 있는 경우 부동산을 취득하기로 매매계약 한 후 잔금을 치르지 않아 등기하지 않은 상태에서 매물로 내놓고, 가격이 상승하면 양도하면서 자기는 매도인의 이름에서 빠지는 형태가 대부분입니다.
부동산투기꾼들의 대표적인 탈세 수법이지요. 이러한 미등기 양도의 경우 세무서 담당자들의 여러가지 방법에 의하여 미등기 양도한 사실이 적발되고 있습니다.
미등기 양도 불이익 3가지
양도소득세 비과세 및 감면 혜택
부동산을 미등기로 있다가 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못합니다.
미등기 양도자의 대부분은 부동산 투기를 통한 양도차익을 얻기 위하여 이를 실행하기 때문에 세법에서의 각종 비과세 및 감면 혜택을 받지 못하는 불이익을 받을 수 밖에 없겠지요.
기본공제 혜택
일반적으로 양도소득세를 계산할 때 모든 사람에게 아래의 각 자산별로 각각 연간 250만원씩의 기본공제를 할 수 있지만, 등기를 하지 않고 양도한 경우에는 이 기본공제 250만을 받을 수 없게 됩니다.
- 부동산 · 부동산에 관한 권리 및 기타자산
- 주식 및 출자지분
- 파생상품
- 신탁수익권
70% 높은 세율 적용
양도소득세의 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득의 크기에 따라 6%에서 최고 45%의 소득세율이 적용되지만, 등기하지 않은 양도자산의 경우 무조건 양도차익의 70%에 해당하는 높은 세율이 적용되어 대부분의 양도소득이 세금으로 추징될 수 있습니다.
미등기로 양도한 경우 상당한 기간이 경과한 후 그 사실이 적발되면 최고 세율 70%와 지방세, 그리고 정상신고하고 납부하지 않아 발생하는 각종 가산세까지 합하면 배보다 배꼽이 더 큰 경우도 다반사로 일어 나고 있으니 미등기 양도하는 행위는 자제하시기 바랍니다.
미등기 양도 제척기간
등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도소득세 신고기한의 다음날부터 10년 이내에는 언제든지 세무서에서 양도소득세를 부과할 수 있습니다. 이를 국세기본법상 제척기간이라고 합니다.
일반적인 경우 제척기간은 신고기한의 다음날 부터 5년이지만, 미등기 양도의 경우 그 제척기간이 10년으로 매우 길어지게 됩니다.
그만큼 미등기로 양도하는 경우를 세법에서는 싫어 하나 봅니다.
미등기 양도 제외 자산
아래에 해당하는 자산을 양도하는 경우에느 미등기 양도로 보질 않습니다.
- 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ⇒ 이 경우에는 사실상 취득하면서 등기를 할 수 없으니 예외로 둔 것입니다.
- 법률의 규정이나 법원의 결정에 이하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ⇒ 이 경우도 사실상 등기를 할 수 없으니 예외로 둔 것입니다.
- 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지 및 대토하는 통지와 비과세대상인 교환 또는 분합하는 농지
- 비과세대상인 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 ⇒ 무허가 건물을 소유하고 있다가 1세대 1주택의 양도로 세금신고를 하는 경우 미등기 자산 양도로 비과세 또는 감면을 받지 못하는 경우를 방지하기 위함이겠지요.
글을 마치며
미등기 자산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 않은 경우 최대 10년 이내에서는 세무서에서 양도소득세를 부과할 수 있습니다. 10년 이내에 양도자 또는 취득자에 대한 양도소득세 조사를 하거나 또다른 사유로 미등기 양도사실이 밝혀지면 무거운 가산세와 함께 양도소득세를 부담하게 되므로 미등기 전매 행위는 하지 않는 것이 좋습니다.
때로는 취득세와 양도소득세 부담때문에 미등기 전매를 하고 싶은 유혹도 받을 수 있겠지만 길게 보신다면 이런 미등기 전매는 오랫동안 마음에 상처까지 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
끝.