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주택임대 소득세는 보유하고 있는 주택의 수에 따라 주택임대 소득세 과세대상이 나뉘어 지고 있습니다. 보유 주택수에 따른 과세대상 여부와 주택임대 소득에 대한 소득세 계산방법에 대하여 알아보겠습니다.
주택임대 소득이란?
주택의 정의
소득세법에서 주택임대 소득세를 계산할 때의 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물로 주택의 부수토지를 포함합니다. 이 경우 사업을 위한 주거용의 경우에는 주택으로 보지 않습니다.
이때 주택의 부수토지란 주택에 딸린 토지로서 아래 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 면적을 말합니다.
- 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차장으로 사용되는 면적, 건축법 시행령 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호에 따른 주민ㄱㅇ동시설의 면적은 제외)
- 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
주택임대 소득
주택임대 소득이란 위의 주택을 임대하고 임차인으로 부터 받는 보증금과 월세의 합계액을 말합니다. 보증금의 경우 간주임대료를 계산한 금액을 주택임대 소득으로 보도록 하고 있지요.
결국 주택임대소득은 월세의 합계액과 보증금(전세금)에 대한 간주임대료를 합한금액이 됩니다.
주택임대소득 과세대상 구분
주택임대소득에 대한 소득세를 과세하는 대상은 보유하고 있는 주택수에 따라 소득세 과세대상이 다릅니다.
보유 주택수를 계산할 때 부부가 보유하고 있는 주택은 모두 합하여 계산합니다. 예를 들어 남편 명의로 1주택이고 배우자 명의로 2주택을 보유하고 있다면 주택수는 3주택이 되는 것이지요.
| 보유주택 수 | 과세대상인 경우 | 과세대상 아닌경우 |
| 1주택 | · 국외 주택의 월세 수입 · 국내 주택인 경우 기준시가 12억원 초과 주택의 월세 수입 | · 국내 기준시가 12억원 이하 주택의 월세 수입 · 모든 보증금과 전세금 |
| 2주택 | · 모든 월세 수입 | · 모든 보증금과 전세금 |
| 3주택 | · 모든 월세 수입 · 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금과 전세금의 합계액이 3억원 초과하는 경우 해당 보증금과 전세금 | · 소형주택의 보증금과 전세금 · 비소형주택의 보증금과 전세금의 합계액이 3억원 이하인 경우 |
주택임대 소득세 계산방법
주택임대 총 수입금액 2천만원 초과의 경우
소득세법에 의한 해당 과세기간(매년 1월 1일부터 12월 31일까지의 기간) 동안의 주택임대로 인한 총 수입금액의 합계액이 2천만원을 초과하는 경우 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 종합과세합니다.
이때 다른 종합과세 대상 소득은 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득의 합계액을 말합니다.
주택임대 총 수입금액 2천만원 이하인 경우
이 경우에는 주택임대소득만 세율 14%로 분리과세하여 소득세를 계산하거나 아니면 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.
이 경우 2가지 방법 중 소득세 부담세액 기준으로 본인에게 유리한 방법으로 신고하시면 됩니다.
여기서 분리과세하여 소득세를 계산하는 경우 주택임대소득의 과세표준에 소득세 세율을 14%로 소득세를 계산하는 방법입니다. 종합과세 했을 경우 본인의 소득세 과세표준에 적용하는 세율이 14%보다 낮은 세율인 경우에는 종합과세 하는 경우가 더 유리할 수도 있습니다.
월세의 귀속연도
소득세법에 의한 각 과세연도 중 받은 월세는 총 수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간의 소득으로 보아 계산합니다.
예를 들어 24년 중 매월 1백만원의 월세를 받기로 계약했는데 세입자가 12월의 월세를 12월에 내지 않고 다음연도인 25년 2월에 냈을 경우 몇년도의 수입금액으로 계산해야 하는 가의 문제입니다.
이 경우 이 월세 금액이 확정된 날이 속하는 과세기간의 소득으로 보아 소득세를 계산해야 하는 것입니다.
총수입금액이 확정된 날의 판정
- 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 경우 : 그 정해진 날
- 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 경우 : 그 지급을 받은 날
위의 내용에 따라 24년 12월에 내야 할 월세를 다음해 2월에 납부한 경우 계약에 따라 지급일이 정해진 경우에 해당되므로 24년도의 수입금액으로 계산해야 한다는 것입니다.
집 주인의 소득세 계산시 24년 12월분 월세를 받지도 못했는데 받은 것으로 보아 소득세를 계산해야 하는 경우가 발생하게 됩니다. 어떻게 보면 받지도 못한 월세에 대한 소득세를 먼저 납부해야 하는 부당한 경우라고 생각될 수도 있습니다.
그런데 이렇게 법 규정을 규정해 놓지 않으면 세금계산시 여러 경우가 발생할 수도 있기 때문에 강행규정을 만들어 놓았다고 보시면 됩니다.
선세금의 경우 총수입금액 계산 방법
선세금이란 임대차 계약시 1년 또는 다년 임대료를 한꺼번에 먼저 받은 월세를 말합니다. 예를들어보면 1년치 월세를 모두 계약시 먼저 받는 경우가 해당됩니다. 임대차 계약시 1월1일에 계약했다면 별 문제가 없지만 과세기간 중인 7월에 1년치를 받은 경우 계산방법이 따로 있어야 겠지요.
선세금을 받은 경우에는
선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수) = 총수입금액
위에서 보이는 계산식에 의하여 당해연도 총수입금액을 계산하면 됩니다.
결론
주택임대 소득세를 계산할 때는 먼저 보유 주택수를 확인한 후 소득세가 과세되는 총수입금액을 계산한 후, 총수입금액의 합계 금액에 따라 소득세를 본인이 유리한 방법에 의하여 신고하면 됩니다.
주택임대를 하고 계시는 분들이 소득세 절세를 위해 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 끝.