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주택임대 간주임대료 계산방법은 소득세 신고할때 꼭 계산해 신고에 반영해야 합니다. 주택임대시 보증금이나 전세금을 받았을 경우 그 금액에 대한 소득세를 신고할 때 간주임대료를 계산하는 방법과 소득세 신고방법에 대하여 알아보겠습니다.
간주임대료란
국내 거주자가 주택을 대여하고 보증금이나 전세금 또는 이와 유사한 성질의 돈을 받은 경우 보증금 등에 대한 이자 성격의 금액을 간주임대료라고 합니다. 이렇게 간주임대료를 계산하여 소득세 신고에 반영하는 이유는 큰 금액의 전세금을 받아서 계속 부동산에 투자하려는 행위를 제약하기 위한 정부의 뜻도 있는 것 같습니다.
주택임대 간주임대료 계산 대상자
주택임대 간주임대료 계산 과세 대상
비 소형주택을 3주택 이상 보유자 중에서 주택 전세보증금 받은 합계 금액이 3억원 초과분에 대하여 주택임대 간주임대료를 계산하여 소득세 신고시 총수입금액에 합산하도록 하고 있습니다.
주택수 판정방법
- 다가구주택은 1개의 주택으로 보고 각층과 호수가 구분되어 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 보아 주택수를 계산합니다.
2 .본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 모두 합산하여 계산합니다. 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산된 경우에는 아래 순서로 1인의 소유주택으로 계산합니다.
① 지분이 더 큰자
② 지분이 동일한 경우, 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자
3. 공동소유
① 공동소유한 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산합니다. 다만, 임대수입금액이 연간 6백만원 이상 또는 기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유시 소수지분자도 소유주택으로 계산합니다.
② 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산합니다.
③ 지부이 가장 큰 사람이 2인 이상인 경우 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우 그의 소유로 계산합니다.
4. 임차한 주택을 다시 전대하거나 전전세하는 경우 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산합니다.
과세최저한(3억원) 적용방법
① 인별(개인단위) 과세원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용합니다.
② 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액 만큼의 금액만 소득세를 과세합니다.
③ 공동사업장의 경우 공동사업장의 임대보증금에서 3억원을 공제하여 계산합니다.
간주임대료 계산방법
주택임대 간주임대료를 계산하는 방법은 장부를 하여 소득금액을 계산하여 소득세를 신고하는 경우와 추계로 소득금액을 계산하여 소득세를 신고하는 경우에 따라 간주임대료 계산방법이 다릅니다.
기장신고(장부신고)대상자
기장의무가 있는 종합소득세 신고대상자는 아래와 같은 계산방법에 따라 주택임대 간주임대료를 계산합니다.
(보증금 등 합계 – 3억원)의 적수 × 60% × 1/362(윤년은 366) × 정기예금이자율(23년 귀속:2.9%) – 임대사업 부분에서 발생한 이자와 배당금액
추계신고대상자
거주자가 소득세법에 의한 기장의무가 없는 소규모 사업자등은 아래와 같은 방법에 따라 계산한 간주임대료를 계산합니다.
(보증금 등 합계 – 3억원)의 적수 × 60% × 1/362(윤년은 366) × 정기예금이자율(23년 귀속:2.9%)
이때 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감하여 계산합니다.
그리고 적수를 계산하는 방법은 보증금 등을 받은 날부터 과세연도 마지막 날까지의 날짜수를 계산하여 곱하면 적수가 계산됩니다.
주택임대 간주임대료 계산사례
간주임대료를 계산 사례를 4개의 사례로 구분하여 보여드리겠습니다.
| 사례 | 과세여부 |
| ① 3주택(109㎡ 3채), 전세금보증금 합계 3억원 초과시 | 과세 |
| ② 3주택(109㎡ 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 1채) 전세보증금 합계 3억원 초과시 | 비과세 소형주택(기준시가 2억원 이하인 40㎡ 1채)이 제외되어 2주택이 되므로 비과세됨 |
| ③ 4주택(109㎡ 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 2채), 전세보증금 합계 3억원 초과시 | 비과세 소형주택(기준시가 2억원 이하인 40㎡ 2채)이 제외되어 2주택이 되므로 비과세됨 |
| ④ 4주택(109㎡ 3채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과시 | 3주택(109㎡ 3채) 전세보증금 합계 3억원 초과시만 과세됨(2억원 이하인 경우 비과세) |
소득세 신고 방법
주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우
주택임대에 따른 월세와 간주임대료를 합한 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 종합과세하여 소득세를 신고합니다.
주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우
과세기간동안의 주택임대에 따른 월세와 간주임대료를 합한 총수입금액이 2천만원 이항인 경우 주택임대소득만 분리과세(14% 세율)하는 방법과 종합과세하는 방법중 본인이 유리한 방법으로 선택하여 소득세를 신고합니다.
마치며
국내 거주자가 주택을 임차하여 받는 월세와 간주임대료를 계산하여 주택수에 따라 소득세 계산시 합산하여 계산하든지 분리과세하여 소득세를 신고할 의무가 있습니다.
주택임대사업자가 이 글을 통하여 본인의 소득세를 절세하는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 끝.